SCI ou SARL de famille ? IS vs IR, transmission, location meublée. Le guide complet pour optimiser votre projet immobilier en 2026.
Location nue, investissement patrimonial long terme, transmission familiale.
Location meublée familiale, optimisation fiscale LMNP/LMP en société.
Critère par critère, ligne par ligne. Défilement horizontal sur mobile.
| Critère | SCI | SARL de famille |
|---|---|---|
| Associés | 2 ou plus (libres) | Membres d'une même famille uniquement |
| Location nue | IR transparente | IR ou IS |
| Location meublée | Bascule IS forcée | IR possible (LMNP conservé) |
| Responsabilité | Indéfinie au prorata | Limitée aux apports |
| Transmission | Excellente (démembrement) | Bonne mais plus rigide |
| Déficit foncier sur revenu global | Oui | Oui |
| Comptabilité | Simplifiée | Complète |
Si vous louez nu ou préparez une transmission patrimoniale, la SCI est imbattable. Si vous faites de la location meublée en famille et voulez conserver le régime LMNP/LMP, la SARL de famille est la seule structure qui évite la bascule à l'IS.
Démarrer la créationNon, la SCI nécessite au minimum deux associés. Pour un seul, l'EURL ou la détention directe restent les options.
Généralement non : vous perdez les avantages fiscaux (exonération plus-value, PTZ) sans contrepartie.
Oui, via transformation statutaire. Attention aux conséquences fiscales (plus-values latentes).
SCI pour du nu, SARL de famille pour du meublé entre parents, SAS si investisseurs tiers.
Non légalement, mais fortement recommandé dès qu'il y a option IS ou plusieurs biens.
SASU ou EURL ? Comparez charges sociales, fiscalité, protection, flexibilité. Guide complet 2026 pour choisir le bon statut juridique en France.
Micro ou SASU ? Seuils CA, charges, TVA, couverture sociale, dividendes. Le comparatif complet pour choisir sans erreur en 2026.
SARL ou SAS ? Statuts, dirigeants, dividendes, transmission, levée de fonds. Le comparatif définitif pour entrepreneurs avec associés.