Parakstīt komerciālo nomas līgumu bez sarunām ir kā pirktu mašīnu katalogu cenā. Tas notiek, bet tas ir žēl. Komerciālais nomas līgums ir 9 gadu līgums (3-6-9) — katra klauzula, kuru jūs tagad nenegocējat, jūs sekos gadus ilgi.
1. klauzula: nomas summa un izmaksas
Tas ir acīmredzams, bet daudzi radītāji neuzdrošinās negocēt sākotnējo nomas summu. Tomēr:
- Pilsētas centrā lokāļi, kas ir brīvi vairāk nekā 6 mēnešus, ir negocējami (īpašnieks zaudē naudu katru brīvā mēneša laikā)
- Komerciālajā zonā īpašnieku konkurence darbojas jūsu labā
- Prioritārajā attīstības reģionā vietējie politiķi var liktu spiedienu uz īpašniekiem, lai veicinātu komercceļu izvietošanu
Negocējiet arī izmaksu sadalījumu: nekustamā īpašuma nodoklis, kopīpašuma izmaksas, darbi. Pēc noklusējuma īpašnieks mēģinās jums pārnest maksimāli daudz izmaksu. 2014. gada Pinela likums regulē, ko var uzspiež īrēniekam, bet pastāv sarunāšanas iespējas.
2. klauzula: nomas atlaide
Pieprasiet 2-3 mēnešu nomas atlaidi instalācijai un darbiem. Tas ir bieža prakse, īpaši lokāliem, kam nepieciešama aranžēšana. Īpašnieks labprāt piešķir atlaidi, nevis pazeminot mēneša nomas summu (kas kalpo kā atskaite nākotnes paaugstinājumiem).
3. klauzula: nomas mērķis
Mērķis nosaka darbību, ko jūs varat veikt lokālā. Pārāk ierobežots mērķis ("maizes un kondīzijas pārdošana") jums liegās diversificēt savu darbību. Negocējiet pēc iespējas plašāka mērķa: "pārtikas komercija" nevis "maizes cepeškops", "pakalpojumi uzņēmumiem" nevis "grāmatvedes kanceleja".
4. klauzula: agras izbeigšanas klauzula
3-6-9 nomas līgums parasti ļauj jums aiziet katrā trīsgadu periodā (pēc 3 gadiem, 6 gadiem, 9 gadiem) ar 6 mēnešu brīdinājumu. Bet daži nomas līgumi ietver klauzulu par atteikšanos no tiesībām uz trīsgadu atcelšanu. Noraidiet šo klauzulu. Tā jūs noslēdz uz 9 gadiem.
5. klauzula: darbi
Kas maksā darbus standartizēšanai (pieejamība, ugunsdrošība)? Kas maksā lielos remontus (jumts, fasāde)? Kas maksā aranžēšanas darbus?
Vispārējais noteikums: lielie darbi (Civillikuma 606. pants) ir īpašnieka pienākums, parastā uzturēšanas darbi ir īrēnieka pienākums. Bet komerciālie nomas līgumi bieži vien no šī noteikuma atkāpjas. Lasiet uzmanīgi.
6. klauzula: nomas pārskatīšana
Noma tiek pārskatīta katru gadu saskaņā ar komerciālo nomu indeksu (ILC) vai trīsmēneša terciāro darbību nomu indeksu (ILAT). Pārbaudiet, kāds indekss tiek izmantots, un pieprašiet plafonu: pārskatītā noma nevar pārsniegt X% pieaugumu gadā.
Pievērsiet uzmanību mainīgās nomas klauzulai, kas indeksēta pēc omerta: tā var šķist izdevīga sākumā (zema noma), bet kļūt par slazdu, ja jūsu darbība pieaugtu.
7. klauzula: nodošanas tiesības
Nomas tiesībām ir vērtība. Ja rīt vēlēsities pārdot savu komercuzņēmuma fondu, jauno īpašnieku pārņems jūsu nomas līgumu. Pārliecinieties, ka nodošanas klauzula ir brīva (nav īpašnieka priekšnoteikuma tiesības, nav ierobežojoša iepriekšējas piekrišanas).
8. klauzula: vietas apstāvoklis un atjaunošana
Pieprasiet detalizētu ievada apskati (fotogrāfijas, mērījumi). Izejā jūs esat pienākums atjaunot tikai nolietojumu, kas pārsniedz normālu nolietojumu. Bez sākotnējās apskates īpašnieks pieņems, ka lokāle bija ideālā stāvoklī — un atjaunošanas rēķins būs dārgs.
Lieciet jūsu nomas līgumu pārskatīt juristam, kurš specializējas komerciālajā tiesībā, vai jūsu CCI pirms parakstīšanas. 300 līdz 500 eiro honorāri var jums ietaupīt 10 reizes vairāk.