Firmare un contratto di locazione commerciale senza negoziare è come comprare un'auto al prezzo di listino. Si fa, ma è un peccato. Il contratto di locazione commerciale è un contratto di 9 anni (3-6-9) — ogni clausola che non negoziate ora vi seguirà per anni.
Clausola 1: l'importo del canone e le spese
È ovvio, ma molti imprenditori non osano negoziare il canone iniziale. Eppure:
- In centro città, gli spazi vacanti da più di 6 mesi sono negoziabili (il proprietario perde soldi ogni mese di vacanza)
- In zona commerciale, la concorrenza tra proprietari gioca a vostro favore
- In ZRR, gli amministratori locali possono fare pressione sui proprietari per favorire l'insediamento di attività commerciali
Negoziate anche la ripartizione delle spese: imposta sul valore dell'immobile, spese condominiali, lavori. Di default, il proprietario cercherà di trasferirvi il massimo delle spese. La legge Pinel del 2014 disciplina ciò che può essere messo a carico dell'inquilino, ma margini di negoziazione esistono.
Clausola 2: la franchigia di affitto
Chiedete 2-3 mesi di franchigia di affitto per l'installazione e i lavori. È una pratica comune, soprattutto per locali che richiedono allestimenti. Il proprietario preferisce concedere una franchigia piuttosto che abbassare il canone mensile (che funge da riferimento per i futuri aumenti).
Clausola 3: la destinazione del contratto
La destinazione definisce l'attività che potete svolgere nel locale. Una destinazione troppo restrittiva ("panetteria-pasticceria") vi impedirà di diversificare l'attività. Negoziate la destinazione più ampia possibile: "commercio alimentare" piuttosto che "panetteria", "servizi alle imprese" piuttosto che "studio di contabilità".
Clausola 4: la clausola di risoluzione anticipata
Il contratto 3-6-9 vi permette normalmente di andarvene ad ogni periodo triennale (dopo 3 anni, 6 anni, 9 anni) con un preavviso di 6 mesi. Ma alcuni contratti includono una clausola di rinuncia al diritto di risoluzione triennale. Rifiutate questa clausola. Vi blocca per 9 anni.
Clausola 5: i lavori
Chi paga i lavori di adeguamento alle norme (accessibilità, sicurezza antincendio)? Chi paga le grandi riparazioni (tetto, facciata)? Chi paga i lavori di allestimento?
La regola generale: i grossi lavori (articolo 606 del Codice civile) sono a carico del proprietario, i lavori di ordinaria manutenzione a carico dell'inquilino. Ma i contratti commerciali spesso derogano a questa regola. Leggete attentamente.
Clausola 6: la revisione del canone
Il canone viene revisionato ogni anno secondo l'indice dei canoni commerciali (ICC) o l'indice trimestrale dei canoni delle attività terziarie (ICAT). Verificate quale indice viene utilizzato e richiedete un tetto massimo: il canone revisionato non può superare un aumento del X% annuo.
Attenzione alla clausola di canone variabile indicizzato sul fatturato: può sembrare vantaggiosa all'inizio (canone basso) ma diventare una trappola se l'attività decolla.
Clausola 7: il diritto di cessione
Il diritto al contratto ha un valore. Se domani volete vendere l'azienda, il nuovo proprietario riprenderà il vostro contratto. Assicuratevi che la clausola di cessione sia libera (nessun diritto di prelazione del proprietario, nessuna approvazione preventiva restrittiva).
Clausola 8: lo stato dei luoghi e il ripristino
Richiedete uno stato dei luoghi d'ingresso dettagliato (foto, misurazioni). All'uscita, sarete tenuti a ripristinare solo i danni che superano il normale usura. Senza uno stato dei luoghi d'ingresso, il proprietario presumerà che il locale fosse in perfette condizioni — e la fattura di ripristino sarà salata.
Fate revisionare il vostro contratto da un avvocato specializzato o dalla vostra Camera di commercio prima di firmare. I 300-500 euro di onorari possono farvi risparmiare 10 volte di più.