Egy kereskedelmi bérleti szerződést aláírni anélkül, hogy egyeztetne, olyan, mint egy autót vásárolni a katalógusáron. Megtörténik, de kár érte. A kereskedelmi bérleti szerződés egy 9 éves szerződés (3-6-9) — minden olyan záradék, amelyet most nem tárgyal, évekig követni fog.
1. záradék: a bérleti díj és a közös költségek
Ez nyilvánvaló, de sok vállalkozó nem mer a kezdeti bérleti díjon egyeztetni. Pedig:
- A városközpontban a 6 hónapnál hosszabb ideig üresen álló helyiségek tárgyalhatók (a tulajdonos minden hónapban pénzt veszít az üresen állás miatt)
- Az üzleti zónában a tulajdonosok közötti verseny az ön javára játszik
- A leszakadó területeken a helyi képviselők nyomást gyakorolhatnak a tulajdonosokra, hogy kedvezzanak az üzletek telepítésének
Tárgyaljon a közös költségek megosztásáról is: ingatlanadó, közös költségek, munkák. Alapértelmezés szerint a tulajdonos megpróbálja maximálisan átruházni a közös költségeket a bérlőre. A 2014. évi Pinel-törvény szabályozza, hogy mit lehet a bérlőre terhelni, de az egyeztetési lehetőségek léteznek.
2. záradék: a bérleti díj felmentése
Kérjen 2-3 hónap bérleti díj felmentést az installációs és munka költségekre. Ez általános gyakorlat, különösen olyan helyiségeknél, amelyek felújítást igényelnek. A tulajdonos szívesebben ad felmentést, mint hogy csökkenti a havi bérleti díjat (amely a jövőbeli emelkedések referenciapontjaként szolgál).
3. záradék: a bérleti szerződés rendeltetése
A rendeltetés meghatározza, hogy milyen tevékenységet végezhet a helyiségben. A túl korlátozó rendeltetés („pékség-cukrászda") megakadályozza a tevékenység diverzifikálását. Tárgyaljon a lehető legszélesebb rendeltetésről: „élelmiszerkereskedelem" a „pékség" helyett, „vállalati szolgáltatások" a „számviteli iroda" helyett.
4. záradék: a korai felmondás záradéka
A 3-6-9 bérleti szerződés lehetővé teszi, hogy normálisan minden háromévenkénti időszakban (3 év, 6 év, 9 év után) 6 hónapos felmondási idővel távozzon. De egyes bérleti szerződésekben szerepel a háromévenkénti felmondási jog lemondásáról szóló záradék. Utasítsa vissza ezt a záradékot. Ez 9 évre bezárja önt.
5. záradék: a munkák
Ki fizeti a normakövetelmények szerinti munkaíveket (hozzáférhetőség, tűzvédelem)? Ki fizeti a nagyobb javításokat (tető, homlokzat)? Ki fizeti a felújítási munkákat?
Az általános szabály: a nagyobb munkákat (Polgári törvénykönyv 606. cikke) a tulajdonos viseli, a szokásos karbantartási munkákat a bérlő. De a kereskedelmi bérleti szerződések gyakran eltérnek ettől a szabálytól. Olvassa el figyelmesen.
6. záradék: a bérleti díj felülvizsgálata
A bérleti díjat évente felülvizsgálják a kereskedelmi bérleti díjindex (ILC) vagy a tercier tevékenységi bérleti díjak negyedéves indexe (ILAT) alapján. Ellenőrizze, melyik indexet használják, és kérjen plafonálást: a felülvizsgált bérleti díj nem haladhat meg X%-os éves emelkedést.
Vigyázzon a bevételről indexált változó bérleti díj záradékra: kezdetben előnyösnek tűnhet (alacsony bérleti díj), de csapdává válhat, ha a tevékenysége növekszik.
7. záradék: a cession joga
A bérleti jognak értéke van. Ha holnap el akar adni egy üzleti alapot, az új tulajdonos átveszi a bérleti szerződését. Ügyeljen arra, hogy a cession záradék szabad legyen (nincs a tulajdonos elővásárlási joga, nincs korlátozó előzetes jóváhagyás).
8. záradék: a bejegyzési és visszaállítási állapot
Kérjen részletes bejegyzési állapotfelmérést (fotók, felmérések). A kilépésnél csak azoknak a sérüléseknek a helyreállítására köteles, amelyek meghaladják a normális kopást. Bejegyzési állapotfelmérés nélkül a tulajdonos azt feltételezi, hogy a helyiség tökéletes állapotban volt — és a helyreállítási számla nagy lesz.
Javasoljuk, hogy ügyvéd vagy a kereskedelmichámara tekintse át az aláírás előtt. A 300-500 eurós honorárium 10-szeresét takaríthatja meg.