Ärilepingu allkirjastamine läbirääkimisteta on nagu auto kataloogihinnaga ostmine. Seda juhtub, kuid see on kahju. Ärirendilepingu tähtaeg on 9 aastat (3-6-9) — iga klausulit, mida te praegu läbi ei rääkige, järgib teid aastaid.
Klausel 1: rendisumma ja kulud
See on ilmne, kuid paljud ettevõtjad ei julge algset rendit läbi rääkida. Ometi:
- Kesklinnas on ruumid, mis on olnud tühjad üle 6 kuu, läbitavad (omanik kaotab raha igal vakantsuse kuul)
- Kaubanduspiirkonnas töötab omanikel vahel konkurents teie kasuks
- ZRR-piirkondades saavad kohalikud valitud isikud omanikel survet avaldada, et soodustada kaupade paigaldamist
Läbi rääkige ka kulude jagamist: kinnisvara maksud, korterelamu kulud, reparatsioonid. Vaikimisi proovib omanik teile nii palju kulusid üle kanda kui võimalik. 2014. aasta Pineli seadus reguleerib, mida saab rendnikule kanda, kuid läbirääkimisruumi on.
Klausel 2: rendipreemia
Taotlege 2-3 kuud rendipreemiat paigaldus- ja remonttööde jaoks. See on levinud praktika, eriti ruumide puhul, mis vajavad remonti. Omanik eelistab rendipreemiat anda pigem kui kuukrendit langetada (mis on viiteks tulevastele tõusudele).
Klausel 3: lepingu sihtotstarve
Sihtotstarve määratleb tegevuse, mida saate ruumis teostada. Liiga piirav sihtotstarve ("pagari-kondiitrikaupade müük") takistab teie tegevuse mitmekesistamist. Läbi rääkige võimalikult lai sihtotstarve: "toidukaubandus" pigem kui "pagarikaup", "teenused ettevõtetele" pigem kui "raamatupidamiskabinet".
Klausel 4: varajase lõpetamise klausel
Rendileping 3-6-9 võimaldab teil tavaliselt igal kolmeaastalisel perioodil lahkuda (3, 6, 9 aasta pärast) kuue kuu etteteatamisajaga. Kuid mõned rendilepped sisaldavad klauslit kolmeaastase lõpetamise õigusest loobumise kohta. Keelduge sellest klauselit. See lukustab teid 9 aastaks.
Klausel 5: tööd
Kes maksab standardite täitmise töid (juurdepääsetavus, tuleohutus)? Kes maksab suuri parandusi (katus, fassaad)? Kes maksab remonttöid?
Üldreegel: suured tööd (Tsiviilseadustiku artikkel 606) on omaniku kanda, igapäevase hoolduse tööd rendnikule. Kuid ärirendilepped astuvad sageli sellest reeglist välja. Lugege hoolikalt.
Klausel 6: rendirevisioon
Rendit revideeritakse igal aastal ärirendiindeksi (ILC) või kolmekuulise kolmanda sektori rendiindeksi (ILAT) alusel. Kontrollige, millist indeksit kasutatakse, ja nõudke piirangut: revideeritud renti ei saa aastas X% rohkem tõusta.
Pange tähele muutuva rendiindeksi klauslit, mis on seotud käibega: see võib alguses tunduda soodsalt (madal rent), kuid saada lõksuks, kui teie tegevus plahvatuslikult kasvab.
Klausel 7: loovutamise õigus
Lepinguõigusel on väärtus. Kui tahate homme oma ärifondi müüa, võtab uus omanik teie lepingu üle. Veenduge, et loovutamise klausel on vaba (omanikul puudub eesiostu õigus, puudub kitsendav vajalik nõusolek).
Klausel 8: sissetulek ja korras seisund
Nõudke sissetulemise detailset protokolli (fotod, märkmed). Väljumise ajal peate ruumi korras seisundisse taastama ainult kahjustused, mis ületavad normaalne kulumine. Ilma sissetulemise protokollita eeldab omanik, et ruum oli suurepärase seisundis — ja korrasseisundi hind on arve kallis.
Andke oma lepingu läbi vaatamiseks spetsialiseeritud advokaadil või CCI-l enne allkirjastamist. 300-500 eurot honoraridest võivad teile säästa 10 korda rohkem.