Ein Gewerbemietvertrag ohne Verhandlungen ist wie der Kauf eines Autos zum Katalogpreis
Signing a commercial lease without negotiating is like buying a car at list price. It happens, but it's a shame. The commercial lease is a 9-year contract (3-6-9) — every clause you don't negotiate now will follow you for years.
Klausel 1: Mietbetrag und Nebenkosten
Das ist offensichtlich, aber viele Unternehmer trauen sich nicht, die Anfangsmiete zu verhandeln. Doch:
- In der Innenstadt sind Räume, die länger als 6 Monate leer stehen, verhandelbar (der Vermieter verliert jeden Monat Leerstand Geld)
- In Gewerbegebieten spielen Vermieterwettbewerbe in Ihrem Sinne
- In Förderzonen können lokale Politiker Druck auf Vermieter ausüben, um Geschäftsansiedlungen zu fördern
Verhandeln Sie auch die Aufteilung der Nebenkosten: Grundsteuer, Wohnungseigentümergebühren, Arbeiten. Standardmäßig wird der Vermieter versuchen, so viele Nebenkosten wie möglich auf Sie zu übertragen. Das Pinel-Gesetz von 2014 regelt, was der Mieter bezahlen muss, aber es gibt Verhandlungsspielräume.
Klausel 2: Mietfreier Zeitraum
Fordern Sie 2 bis 3 Monate Mietfreiheit für die Installation und Arbeiten. Dies ist eine gängige Praxis, besonders bei Räumen, die renoviert werden müssen. Der Vermieter zieht es vor, einen Mietfreiheitszeitraum zu gewähren, anstatt die monatliche Miete zu senken (die als Referenz für zukünftige Erhöhungen dient).
Klausel 3: Bestimmung des Mietvertrags
Die Bestimmung definiert die Geschäftstätigkeit, die Sie in den Räumlichkeiten ausüben können. Eine zu restriktive Bestimmung („Bäckerei-Konditorei") wird Sie an einer Geschäftserweiterung hindern. Verhandeln Sie die breitestmögliche Bestimmung: „Lebensmittelhandel" statt „Bäckerei", „Unternehmensdienstleistungen" statt „Steuerberatungskanzlei".
Klausel 4: Kündigungsklausel zur vorzeitigen Beendigung
Der 3-6-9-Mietvertrag ermöglicht es Ihnen normalerweise, bei jeder Dreijahrsfrist zu gehen (nach 3 Jahren, 6 Jahren, 9 Jahren) mit 6 Monaten Kündigungsfrist. Aber einige Mietverträge enthalten eine Klausel zum Verzicht auf das Recht zur ordentlichen Kündigung. Lehnen Sie diese Klausel ab. Sie sperrt Sie für 9 Jahre.
Klausel 5: Arbeiten
Wer zahlt für die Konformitätsarbeiten (Barrierefreiheit, Brandschutz)? Wer zahlt für große Reparaturen (Dach, Fassade)? Wer zahlt für Renovierungsarbeiten?
Die allgemeine Regel: Größere Arbeiten (Artikel 606 des Zivilgesetzbuches) sind Sache des Vermieters, laufende Instandhaltungsarbeiten Sache des Mieters. Aber Gewerbemietverträge weichen oft von dieser Regel ab. Lesen Sie sorgfältig.
Klausel 6: Mieterhöhung
Die Miete wird jährlich nach dem Index der Gewerbemieten (ILC) oder dem Quartalsindex der Gewerbemietpreise (ILAT) überarbeitet. Überprüfen Sie, welcher Index verwendet wird, und fordern Sie eine Obergrenze: die überarbeitete Miete kann um nicht mehr als X % pro Jahr ansteigen.
Achten Sie auf die Klausel zur variablen Miete, die an den Umsatz gekoppelt ist: Sie kann zunächst vorteilhaft erscheinen (niedrige Miete), wird aber zum Problem, wenn Ihr Geschäft floriert.
Klausel 7: Abtretungsrecht
Das Mietrecht hat einen Wert. Wenn Sie morgen Ihr Geschäft verkaufen möchten, wird der neue Besitzer Ihren Mietvertrag übernehmen. Stellen Sie sicher, dass die Abtretungsklausel frei ist (kein Vorkaufsrecht des Vermieters, keine restriktive vorherige Zustimmungspflicht).
Klausel 8: Zustandsbericht beim Ein- und Auszug
Fordern Sie einen detaillierten Übergabebericht beim Einzug (Fotos, Messwerte). Beim Auszug müssen Sie nur Beschädigungen beheben, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Ohne Einzugsbericht wird der Vermieter annehmen, dass der Raum in perfektem Zustand war — und die Renovierungsrechnung wird teuer.
Lassen Sie Ihren Mietvertrag vor der Unterzeichnung von einem auf Gewerberecht spezialisierten Anwalt oder von Ihrer Industrie- und Handelskammer überprüfen. Die 300 bis 500 Euro Anwaltshonorar können Ihnen das Zehnfache einsparen.