Pasirašyti komercinį nuomą nenegocijuojant yra tarsi automobilį pirkti pagal katalogo kainą. Tai daroma, bet gaila. Komercinė nuoma yra 9 metų kontraktas (3-6-9) — kiekviena sąlyga, kurios dabar nenegocijuojate, jus lydės ilgus metus.
1 sąlyga: nuomos suma ir mokesčiai
Tai akivaizdu, bet daugelis kūrėjų nedrįsta derėtis dėl pradinės nuomos. Tačiau:
- Miesto centre patalpas, kurios tuščios daugiau nei 6 mėnesius, galima derėtis (savininkas kasmet praranda pinigus)
- Komercinėje zonoje nuomotojai konkuruoja tarpusavyje jūsų naudai
- Regioniniame atsilikimo rajone (ZRR) vietiniai pareigūnai gali spausti savininkus, kad jie sudarytų sąlygas prekybai
Derėkitės ir dėl mokesčių pasiskirstymo: žemės mokestis, bendrijų mokesčiai, darbai. Pagal numatytuosius nustatymus savininkas bandys jums perkelti kiek galima daugiau mokesčių. 2014 m. Pineline priimtas įstatymas reguliuoja, kas gali būti priskirta nuomininkui, tačiau yra derybų šansų.
2 sąlyga: nuomos laisvas laikotarpis
Prašykite 2–3 mėnesių laisvų nuo nuomos įrengimo ir darbams. Tai įprasta praktika, ypač patalpoms, kurioms reikalingas tvarkymasis. Savininkas mieliau suteikia laisvą laikotarpį nei sumažina mėnesinę nuomą (kuri yra atskaitos taškas būsimiems padidėjimams).
3 sąlyga: nuomos paskirtis
Paskirtis apibrėžia veiklą, kurią galite vykdyti patalpoje. Per ribojanti paskirtis („kepykla-konditorija") jums neleistų diversifikuoti savo veiklos. Derėkitės dėl kuo plačiausios paskirties: „maisto prekybos" vietoj „kepyklos", „paslaugų verslo subjektams" vietoj „buhalterinės firmos".
4 sąlyga: nuomos išankstinio nutraukimo sąlyga
Nuoma 3-6-9 paprastai jums leidžia išvykti kiekvieną trijų metų laikotarpį (baigus 3, 6, 9 metus) su 6 mėnesių pranešimu. Tačiau kai kuriose nuomose yra nutraukimo tiesioginio teisės atsisakymo sąlyga. Atmeskite šią sąlygą. Ji jus surakina 9 metams.
5 sąlyga: darbai
Kas apmoka standartizavimo darbus (prieinamumas, gaisrinė sauga)? Kas apmoka didelius remontus (stogas, fasadas)? Kas apmoka įrengimo darbus?
Bendroji taisyklė: dideli darbai (Civilinio kodekso 606 straipsnis) yra savininko atsakomybė, įprasti priežiūros darbai — nuomininko atsakomybė. Tačiau komercinės nuomos dažnai nukrypsta nuo šios taisyklės. Skaitykite atidžiai.
6 sąlyga: nuomos peržiūra
Nuoma peržiūrima kiekvienais metais pagal komercinių nuomų indeksą (ILC) arba trečiųjų veiklos nuomų indeksą (ILAT). Patikrinkite, kuris indeksas naudojamas, ir reikalaukite ribojimo: peržiūrėta nuoma negali viršyti X% padidėjimo per metus.
Saugokitės kintamo nuomos, indeksuojamos pagal apyvartą, sąlygos: pradžioje ji gali atrodyti naudinga (žema nuoma), bet gali tapti spąstais, jei jūsų veikla pralaimės.
7 sąlyga: nuomos perdavimo teisė
Nuomos teisė turi vertę. Jei rytoj norite parduoti savo prekybos fondą, naujas savininkas perims jūsų nuomą. Įsitikinkite, kad nuomos perdavimo sąlyga yra laisva (savininko pirmo pasirinkimo teisė, nereikalingas išankstinis sutikimas).
8 sąlyga: patalpų priėmimas ir grąžinimas
Reikalaukite detalaus įėjimo ataskaitą (nuotraukos, matavimas). Išeidami būsite privalomi grąžinti tik pažeidas, kurios viršija normalų nusidėvėjimą. Be įėjimo ataskaitą, savininkas bus laikomas, kad patalpa buvo puikioje būsenoje — ir grąžinimo sąmata bus didelė.
Prieš pasirašydami, pasiūlykite savo nuomą advokato, specijalizuojančio šioje srityje, arba savo CCI peržiūrėti. 300–500 eurų honorarai gali sutaupyti 10 kartų daugiau.