Η υπογραφή ενός εμπορικού μισθώματος χωρίς διαπραγμάτευση είναι σαν να αγοράζεις ένα αυτοκίνητο στην τιμή καταλόγου. Συμβαίνει, αλλά είναι κρίμα. Το εμπορικό μίσθωμα είναι ένα συμβόλαιο 9 ετών (3-6-9) — κάθε όρος που δεν διαπραγματευτείτε τώρα θα σας ακολουθήσει για χρόνια.
Όρος 1: το ποσό του ενοικίου και τα έξοδα
Είναι προφανές, αλλά πολλοί δημιουργοί δεν τολμούν να διαπραγματευτούν το αρχικό ενοίκιο. Ωστόσο:
- Στο κέντρο της πόλης, τα εμπορικά ακίνητα που είναι κενά για περισσότερο από 6 μήνες είναι διαπραγματεύσιμα (ο ιδιοκτήτης χάνει χρήματα κάθε μήνα κενότητας)
- Σε εμπορικές ζώνες, ο ανταγωνισμός μεταξύ ιδιοκτητών λειτουργεί υπέρ σας
- Σε ζώνες αναζωογόνησης, οι τοπικοί εκλεγμένοι μπορούν να ασκήσουν πίεση στους ιδιοκτήτες για να ευνοήσουν την εγκατάσταση εμπορίου
Διαπραγματευτείτε επίσης τη διανομή των εξόδων: φόρος ακινήτων, έξοδα συνιδιοκτησίας, εργασίες. Από προεπιλογή, ο ιδιοκτήτης θα προσπαθήσει να σας μεταφέρει όσο το δυνατόν περισσότερα έξοδα. Ο νόμος Pinel του 2014 ρυθμίζει ποια έξοδα μπορούν να επιβληθούν στον ενοικιαστή, αλλά υπάρχουν περιθώρια διαπραγμάτευσης.
Όρος 2: η ακολουθία ενοικίου
Ζητήστε 2 έως 3 μήνες ακολουθίας ενοικίου για την εγκατάσταση και τις εργασίες. Είναι μια κοινή πρακτική, ειδικά για ακίνητα που απαιτούν διαρρύθμιση. Ο ιδιοκτήτης προτιμά να παραχωρήσει μια ακολουθία παρά να μειώσει το μηνιαίο ενοίκιο (το οποίο χρησιμεύει ως αναφορά για μελλοντικές αυξήσεις).
Όρος 3: ο σκοπός του μισθώματος
Ο σκοπός καθορίζει τη δραστηριότητα που μπορείτε να ασκήσετε στο ακίνητο. Ένας πολύ περιοριστικός σκοπός ("αρτοποιείο-παστρυ") θα σας εμποδίσει να διαφοροποιήσετε τη δραστηριότητά σας. Διαπραγματευτείτε τον ευρύτατο δυνατό σκοπό: "εμπόριο τροφίμων" παρά "αρτοποιείο", "υπηρεσίες προς επιχειρήσεις" παρά "λογιστικό γραφείο".
Όρος 4: η ρήτρα πρόωρης λήξης
Το μίσθωμα 3-6-9 σας επιτρέπει κανονικά να φύγετε σε κάθε τριετή περίοδο (μετά από 3 χρόνια, 6 χρόνια, 9 χρόνια) με προειδοποίηση 6 μηνών. Αλλά ορισμένα μισθώματα περιλαμβάνουν μια ρήτρα παραίτησης από το δικαίωμα τριετούς λήξης. Απορρίψτε αυτή τη ρήτρα. Σας κλειδώνει για 9 χρόνια.
Όρος 5: οι εργασίες
Ποιος πληρώνει τις εργασίες συμμόρφωσης με τα πρότυπα (προσβασιμότητα, πυρασφάλεια); Ποιος πληρώνει τις μεγάλες επισκευές (στέγη, πρόσοψη); Ποιος πληρώνει τις εργασίες διαρρύθμισης;
Ο γενικός κανόνας: οι μεγάλες εργασίες (άρθρο 606 του Αστικού Κώδικα) είναι ευθύνη του ιδιοκτήτη, οι εργασίες συντήρησης είναι ευθύνη του ενοικιαστή. Αλλά τα εμπορικά μισθώματα συχνά αποκλίνουν από αυτόν τον κανόνα. Διαβάστε προσεκτικά.
Όρος 6: η αναθεώρηση του ενοικίου
Το ενοίκιο αναθεωρείται κάθε χρόνο σύμφωνα με το δείκτη εμπορικών ενοικίων (ILC) ή το τριμηνιαίο δείκτη ενοικίων τριτογενών δραστηριοτήτων (ILAT). Επαληθεύστε ποιος δείκτης χρησιμοποιείται και απαιτήστε ένα ανώτατο όριο: το αναθεωρημένο ενοίκιο δεν μπορεί να υπερβαίνει X% αύξηση ανά έτος.
Προσοχή στη ρήτρα μεταβλητού ενοικίου που είναι ευρετηριασμένη στο σας κύκλο εργασιών: μπορεί να φαίνεται ευνοϊκή στην αρχή (χαμηλό ενοίκιο) αλλά να γίνει παγίδα αν η δραστηριότητά σας αναπτυχθεί.
Όρος 7: το δικαίωμα μεταβίβασης
Το δικαίωμα στο μίσθωμα έχει αξία. Αν αύριο θελήσετε να πουλήσετε το εμπορικό σας κεφάλαιο, ο νέος ιδιοκτήτης θα αναλάβει το μίσθωμά σας. Βεβαιωθείτε ότι η ρήτρα μεταβίβασης είναι ελεύθερη (χωρίς δικαίωμα προ-εξαγοράς του ιδιοκτήτη, χωρίς περιοριστική προηγούμενη έγκριση).
Όρος 8: η κατάσταση των χώρων και η επαναφορά σε αρχική κατάσταση
Απαιτήστε μια λεπτομερή κατάσταση των χώρων κατά την είσοδο (φωτογραφίες, παρατηρήσεις). Κατά την έξοδο, θα είστε υπεύθυνοι να επαναφέρετε σε αρχική κατάσταση μόνο τις ζημιές που υπερβαίνουν την κανονική φθορά. Χωρίς κατάσταση κατά την είσοδο, ο ιδιοκτήτης θα υποθέσει ότι το ακίνητο ήταν σε τέλεια κατάσταση — και ο λογαριασμός επαναφοράς σε αρχική κατάσταση θα είναι ακριβός.
Ζητήστε να ελεγχθεί το μίσθωμά σας από έναν ειδικευμένο δικηγόρο ή από τη δικιά σας Εμπορική και Βιομηχανική Επιμελητήριο πριν υπογράψετε. Τα 300 έως 500 ευρώ των αμοιβών μπορούν να σας κάνουν να εξοικονομήσετε 10 φορές περισσότερα.