Podepsat komerční nájem bez vyjednávání je jako koupit auto za katalogovou cenu. Děje se to, ale je to škoda. Komerční nájem je smlouva na 9 let (3-6-9) — každá klauzule, kterou nyní nevyjednáte, vás bude provázet roky.
Klauzule 1: výše nájemného a náklady
Je to zřejmé, ale mnoho podnikatelů si netroufá vyjednávat počáteční nájemné. Přitom:
- V centru města jsou nebydlené prostory dlouhodobě prázdné více než 6 měsíců vyjednávací (majitel ztrácí peníze každý měsíc volného prostoru)
- V obchodní zóně hraje konkurence mezi vlastníky ve váš prospěch
- V zóně s podporou místních samospráv mohou být vlastníci tlačeni na podporu rozvoje obchodu
Vyjednávejte také rozložení nákladů: daň z nemovitostí, výdaje na spravování společnosti, opravy. Majitel se standardně pokusí převést na vás co nejvíce nákladů. Zákon Pinel z roku 2014 vymezuje, co lze účtovat nájemci, ale existují prostor k vyjednávání.
Klauzule 2: nájemné zdarma
Požadujte 2 až 3 měsíce bez nájemného na instalaci a práce. Jde o běžnou praxi, zejména pro prostory vyžadující úpravy. Majitel raději poskytne bezplatné období než sníží měsíční nájemné (které slouží jako odkaz pro budoucí zvýšení).
Klauzule 3: účel nájmu
Účel definuje činnost, kterou můžete v prostoru vykonávat. Příliš omezující účel ("pekárna-cukrárna") vám znemožní diverzifikovat činnost. Vyjednávejte co nejširší účel: "prodej potravin" místo "pekárna", "služby pro podnikání" místo "účetní kancelář".
Klauzule 4: klauzule o předčasném ukončení
Nájem na 3-6-9 vám normálně umožňuje odejít v každém tříletém období (po 3, 6, 9 letech) se šestimesíční výpovědní lhůtou. Ale některé nájmy obsahují klauzuli vzdání se práva na předčasné ukončení. Odmítněte tuto klauzuli. Připoutá vás na 9 let.
Klauzule 5: práce
Kdo platí práce na uvedení do souladu (přístupnost, požární bezpečnost)? Kdo platí velké opravy (střecha, fasáda)? Kdo platí práce na úpravy?
Obecné pravidlo: velké práce (článek 606 Občanského zákoníku) hradí majitel, běžné údržbové práce nájemce. Ale komerční nájmy od tohoto pravidla často upouštějí. Čtěte pozorně.
Klauzule 6: revize nájemného
Nájemné se každoročně upravuje podle indexu komerčních nájmů (ILC) nebo čtvrtletního indexu nájmů terciárních činností (ILAT). Ověřte, který index se používá, a vyžadujte strop: revidované nájemné nemůže překročit zvýšení o X % za rok.
Pozor na klauzuli variabilního nájemného indexovaného na tržby: může vypadat výhodně na začátku (nízké nájemné), ale stane se past, pokud se vaše činnost rozvine.
Klauzule 7: právo na postoupení
Právo na nájem má hodnotu. Pokud zítra chcete prodat svůj podnik, nový vlastník přebere váš nájem. Ujistěte se, že klauzule o postoupení je volná (žádné právo prvního nabídnutí majitele, žádné omezující předchozí schválení).
Klauzule 8: stav při převzetí a uvedení do původního stavu
Vyžadujte detailní přebrání (fotografie, měření). Při výstupu budete povinen uvést do stavu pouze poškození, která překročují běžné opotřebení. Bez předávacího protokolu při převzetí si majitel domyslí, že byl prostor v dokonalém stavu — a účet za uvedení do stavu bude vysoký.
Nechte si nájem zkontrolovat právníkem specialistou nebo vaší průmyslovou a obchodní komorou před podpisem. Honoráře 300 až 500 eur vám mohou ušetřit 10krát více.