Подписване на търговски договор без преговори е като купуване на автомобил по каталожна цена. Това се случва, но е жалко. Търговският договор е договор за 9 години (3-6-9) — всяка клауза, която не преговаряте сега, ще ви следва години наред.
Клауза 1: размер на наема и такси
Това е очевидно, но много създатели не си осмеляват да преговарят за началния наем. Въпреки това:
- В центъра на град, локалите, които са празни повече от 6 месеца, се преговарят (собственикът губи пари всеки месец на празнота)
- В търговските зони конкуренцията между собственици работи в ваша полза
- В регионите с промишлено отоставане местните избрани лица могат да упражнят натиск върху собственици, за да подпомогнат отваряне на търговски обекти
Преговаряйте и за разпределението на таксите: данък върху имущество, такси за съсобственост, работи. По подразумение собственикът ще се опита да пренесе максимум такси на вас. Законът Pinel от 2014 година регулира какво може да бъде преложено на отговорността на наемателя, но има полета за преговори.
Клауза 2: льгота при наем
Потърсете 2-3 месеца льгота при наем за монтаж и работи. Това е обичайна практика, особено за локали, които изискват обустройство. Собственикът предпочита да отпусне льгота, а не да намали месечния наем (който служи като референция за бъдещи повишения).
Клауза 3: предназначение на договора
Предназначението определя дейността, която можете да упражнявате в локала. Твърде ограничено предназначение ("пекарна-сладкарница") ще ви попречи да разнообразите дейността си. Преговаряйте за възможно най-широко предназначение: "хранителен търговски обект" вместо "пекарна", "услуги за предприятия" вместо "счетоводен кабинет".
Клауза 4: клауза за предсрочно разторгаване
Договорът 3-6-9 ви позволява обикновено да напуснете всеки период от три години (след 3 години, 6 години, 9 години) с уведомление от 6 месеца. Но някои договори включват клауза за отказване на правото на трегодишно разторгаване. Отхвърлете тази клауза. Тя ви заключва за 9 години.
Клауза 5: работи
Кой плаща работи за привеждане в съответствие със стандартите (достъпност, противопожарна безопасност)? Кой плаща големите ремонти (покрив, фасада)? Кой плаща работите по обустройство?
Общото правило: големите работи (член 606 на Гражданския кодекс) са на задължението на собственика, работите по текущо съдържание — на задължението на наемателя. Но търговските договори често отклоняват това правило. Прочетете внимателно.
Клауза 6: преразглеждане на наема
Наемът се преразглежда всяка година според индекса на търговските наеми (ILC) или тримесечния индекс на наемите за услужни дейности (ILAT). Проверете кой индекс се използва и поискайте ограничение: преразглеждания наем не може да превишава X% повишение годишно.
Внимание на клаузата за променлив наем индексиран на оборота: може да изглежда изгодна в началото (нисък наем), но да се превърне в капан, ако бизнесът ви процъфтява.
Клауза 7: право на прехвърляне
Правото на договор има стойност. Ако утре решите да продадете фонда си, новият собственик ще преотчете договора ви. Убедете се, че клаузата за прехвърляне е свободна (без преимуще право на собственика, без предварително ограничаващо одобрение).
Клауза 8: начално състояние и връщане в първоначално състояние
Поискайте подробно описание на начално състояние (снимки, измервания). При излизане сте длъжни да приведете в първоначално състояние само повреди, които надвишават нормално износване. Без описание на начално състояние, собственикът ще предположи, че локалът е бил в перфектно състояние — и сметката за връщане в първоначално състояние ще е скъпа.
Направете да прочита договора ви адвокат, специализиран в областта, или вашата камара на търговията преди подписване. Хонораралите от 300 до 500 евро могат да ви спестят 10 пъти повече.